Philipp Shrage, fundador de Kronung Group, destaca que los compradores internacionales elevan el precio del metro cuadrado en España, reflejo de un mercado inmobiliario robusto que en 2025 combina fortaleza, atractivo para el capital extranjero y crecientes desafíos de accesibilidad para los hogares locales.
El mercado residencial en España durante 2025 refleja una fortaleza y madurez poco habituales en combinación. Tras el repunte de precios de 2023–2024 y las fluctuaciones breves provocadas por la subida de los tipos del BCE, el sector inmobiliario no solo se mantuvo firme, sino que consolidó aún más su posición. Los informes más recientes del Banco de España y las estadísticas del Colegio de Registradores muestran una proporción histórica de compradores extranjeros —cerca del 14 % de las transacciones en el primer trimestre del año—. Este dato confirma la confianza en España como un puerto seguro para la inversión, aunque también incrementa la presión sobre la asequibilidad de la vivienda para los hogares locales.
La tendencia es especialmente clara en las grandes urbes y en las zonas costeras. Madrid y Barcelona continúan mostrando una evolución de precios y rentas equiparable a la de las principales capitales europeas. Baleares, Canarias, la Costa del Sol y la Costa Blanca permanecen como destinos preferidos para extranjeros, dispuestos a pagar un sobreprecio por vistas al mar o por el acceso a servicios turísticos. Los registros notariales confirman que los no residentes destinan mucho más dinero por metro cuadrado que los compradores españoles, lo que segmenta el mercado e impulsa a los promotores a concentrarse en el segmento premium y de confort. La escasa disponibilidad de obra nueva acentúa todavía más esta dinámica.
El mercado del alquiler acompaña esta tendencia: las rentas continúan en ascenso y los inversores institucionales amplían su participación, configurando una oferta más profesional para el arrendamiento a largo plazo. Las autoridades deben equilibrar el impulso al turismo con la necesidad de limitar el alquiler vacacional en las ciudades más demandadas, para evitar desplazar a los residentes. Estas políticas regulatorias siguen siendo un factor de riesgo decisivo para los inversores que dependen de los ingresos del turismo.
Para promotores e inversores españoles, el entorno es favorable pero exige cautela. El encarecimiento de la vivienda y el interés extranjero crean oportunidades para proyectos rentables, pero el posible sobrecalentamiento de algunos mercados locales, junto con cambios en la política hipotecaria o fiscal, podrían alterar rápidamente el escenario. Los expertos del Banco de España han advertido en repetidas ocasiones que, si la demanda se mantiene en los niveles actuales y persiste la falta de obra nueva, la accesibilidad de la vivienda podría convertirse en un desafío social y político.
Para los compradores rusos, la relación con la propiedad española ha cambiado notablemente. Durante la década de 2010 y hasta 2021, Rusia figuraba entre los mayores inversores en vivienda en España: sus ciudadanos elegían con frecuencia Barcelona, Marbella y Alicante, adquiriendo apartamentos costeros y villas de lujo. Después de febrero de 2022, ese flujo se redujo de manera drástica. Las sanciones, las restricciones bancarias y la suspensión de los “visados dorados” modificaron el mapa de búsqueda: parte del capital se redirigió a Turquía, Emiratos Árabes Unidos o al mercado interno ruso, aunque España sigue entre las prioridades para los compradores de alto poder adquisitivo. Según los analistas de Kronung Group, el número total de consultas disminuyó aproximadamente una cuarta parte para 2024, pero España mantiene uno de los primeros puestos por interés entre los países europeos.
El perfil actual del comprador ruso en España es más prudente y exigente. El ticket medio de compra ha crecido: ahora se demandan propiedades terminadas, con total seguridad jurídica y servicios de gestión, que permitan combinar el uso personal con el alquiler a largo plazo. El proceso de decisión se ha alargado y la atención a los detalles legales y fiscales ha aumentado. Esto confirma que el mercado sigue siendo atractivo para los vendedores y promotores españoles, pero les obliga a ofrecer un mayor nivel de servicio, transparencia financiera y comprensión de las nuevas condiciones de las operaciones internacionales.
En los próximos meses, es probable que la subida de precios continúe, aunque a un ritmo más moderado. La evolución futura del mercado dependerá de la política de tipos del BCE, de la cantidad de obra nueva y de las posibles restricciones al alquiler turístico. Para inversores y compradores, este es un momento lleno de oportunidades, pero también con riesgos: el éxito dependerá de una elección cuidadosa de la ubicación, de conocer el marco regulador y de aceptar negociaciones más largas. España sigue siendo un país donde el clima, la infraestructura y la calidad de vida convierten la vivienda en algo más que un activo: es una pieza clave de una estrategia a largo plazo. Hoy, más que nunca, el mercado demanda un enfoque profesional, tanto si se trata de adquirir un apartamento en la costa como de planificar un proyecto multifuncional en el corazón de Barcelona.
