La pregunta llega casi siempre mal formulada. Quien busca casa pregunta dónde es barato y, en la misma frase, dónde va a seguir subiendo, como si fuera lo mismo. En 2026 no lo es, y separar las dos cosas es por donde empiezan los asesores de Estate Barcelona cuando alguien duda entre la costa y el interior. Los datos de este otoño ayudan a entender por qué.
El mapa del metro cuadrado
Según el índice de idealista de septiembre de 2026, la vivienda usada se anuncia en España a 2.930 €/m², un 11,8 % más que hace un año y apenas un 0,1 % por debajo del máximo de la serie, marcado en julio. La media esconde distancias enormes. Esta es una selección de comunidades, de la más cara a la más barata:
| Comunidad | €/m² (sept. 2026) | Piso de 80 m² | Variación anual |
| Baleares | 5.593 | 447.440 € | +4,1 % |
| Madrid | 5.065 | 405.200 € | +6,9 % |
| País Vasco | 3.805 | 304.400 € | +11,2 % |
| Canarias | 3.349 | 267.920 € | +6,3 % |
| España | 2.930 | 234.400 € | +11,8 % |
| Castilla y León | 1.386 | 110.880 € | +12,0 % |
| Castilla-La Mancha | 1.157 | 92.560 € | +15,5 % |
| Extremadura | 1.049 | 83.920 € | +7,6 % |
Con lo que cuesta un piso de 80 metros en Baleares se compran más de cinco en Extremadura. La última columna cuenta otra historia: Baleares, Madrid y Canarias, tres de los mercados más caros, suben por debajo del 7 %, mientras Castilla-La Mancha se anota un 15,5 %, Cantabria un 14,6 % y la Región de Murcia un 13,9 %. El patrón tiene excepciones. El País Vasco, caro, crece un 11,2 %, y Extremadura, la comunidad más barata, se queda en un 7,6 %, por debajo de la media.
Anuncio o escritura: dos termómetros
Idealista mide lo que piden los vendedores. El INE mide lo que se firma ante notario, y en el segundo trimestre de 2026 su índice general subió un 12,2 % interanual: un 12,9 % la vivienda usada y un 7,4 % la nueva. Ninguna comunidad bajó.
Los dos termómetros no siempre coinciden, y conviene recordar que no miden el mismo periodo: idealista da el dato de septiembre y el INE, el del segundo trimestre. En Madrid el anuncio sube un 6,9 % y la escritura un 12,9 %, lo que puede indicar que allí se está cerrando cerca del precio pedido. Baleares (13,7 %) y Canarias (11,0 %) también suben bastante más en el INE que en los anuncios.
Las subidas más moderadas del INE están en Navarra (9,5 %), el País Vasco (10,0 %) y Cataluña (10,1 %). En lo alto de su tabla aparecen Asturias (15,0 %), Castilla y León (14,8 %), Aragón (14,6 %), La Rioja y Murcia (14,4 % las dos).
Las capitales: de San Sebastián a Jaén
San Sebastián es la capital más cara, con 6.726 €/m², y en el grupo de cabeza están también Madrid (6.458 €/m²), Palma (5.513 €/m²), Barcelona (5.462 €/m²) y Bilbao (4.180 €/m²). En el otro extremo, Jaén se queda en 1.466 €/m².
Varias capitales caras suben poco: Madrid un 2,4 % en un año, San Sebastián un 3,4 %, Málaga un 4,1 %. Las mayores subidas están en capitales medianas y pequeñas: Ciudad Real (+21,7 %), Teruel (+18,9 %), Salamanca y Pontevedra (+17,9 %), Huesca (+16,6 %), Oviedo (+15,8 %).
Entonces, ¿dónde compensa?
Depende de para qué compres, y conviene tenerlo claro antes de abrir un solo anuncio.
Para vivir, el precio por metro importa menos que lo que ese metro te ahorra. Un piso en Castilla-La Mancha cuesta menos de una cuarta parte de lo que cuesta en Madrid, pero si trabajas en Madrid, el tren diario y las horas fuera de casa forman parte del precio. Compara siempre la cuota de la hipoteca más el transporte con el alquiler que pagarías cerca del trabajo.
A quien compra para invertir, la tabla parece invitarle al interior: precios bajos y, en varias comunidades, subidas de dos cifras. El porcentaje alto es real, pero no lo es todo. En ciudades pequeñas vender lleva más tiempo y hay menos inquilinos posibles, dos cosas que ninguna estadística de precios recoge y que pesan el día que quieras salir.
Para una segunda residencia en la costa, el dato a vigilar es la distancia entre lo que se pide y lo que se paga. Si en tu zona las operaciones reales suben más deprisa que los anuncios, el margen para negociar será corto, y conviene saberlo antes de hacer la primera oferta.
Tres comprobaciones antes de decidir la comunidad
- Mira el precio de la ciudad o el barrio, no el de la comunidad: la media regional mezcla la capital con pueblos que van a otro ritmo.
- Cruza el precio del anuncio con el de operaciones reales de la zona: la estadística notarial o de los registradores y el valor de referencia de Catastro. La diferencia da una idea del margen de negociación.
- Calcula los impuestos de compra de la comunidad concreta. En la vivienda usada, el ITP va del 4 % que aplica el País Vasco al 10 % general de Cataluña: en un piso de 200.000 € son 12.000 € de diferencia.
Las cifras de este otoño describen un momento, no una tendencia garantizada. Sirven para hacer mejores preguntas, sobre todo una: cuánto de lo que pagas es la vivienda y cuánto es el sitio donde está.
